A Secretaria Municipal de Política Urbana vem esclarecer, quanto ao parcelamento de solo, o que caracteriza parte de lote, lote do Cadastro de Planta de Parcelamento do Solo (CP) e lote real. É comum os empreendedores, responsáveis técnicos e cidadãos terem dúvidas sobre o assunto e espera-se contribuir para que sejam feitas aprovações de projeto da forma correta e para que se obtenha alvará válido ou baixa de construção condizente com a edificação existente no terreno.
O lote CP é o lote constante no Cadastro de Planta de Parcelamento do Solo. É o lote aprovado e regular perante o Município. Estes lotes são a base oficial do banco de dados e são considerados os lotes válidos para os processos de edificações e parcelamento do solo.
O lote real é o lote conforme ocupação no local, ou seja, o espaço que o proprietário de fato ocupa, sendo obtido de imagens aéreas. Geralmente o lote real coincide com o Cadastro Técnico Municipal (CTM), outra base geográfica de lotes oficial do Município, mas não utilizada para a aplicação de parâmetros urbanísticos em processos de licenciamento e regularização de edificações.
Já a “parte de lote”, é identificada no documento cartorial do imóvel. Normalmente vem na descrição da matrícula ou do registro o termo "parte de lote", indicando que o lote inteiro foi dividido em outras matrículas no cartório e esta situação não é verificada ou conferida pela Prefeitura de Belo Horizonte - PBH, a menos que o requerente abra um processo para nova aprovação do lote. Com o processo de reaprovação da parte de lote, pode ocorrer a aprovação de um novo lote seguindo as normativas pertinentes.
No processo de aprovação da edificação - licenciamento ou regularização, é usado como base o lote CP, contudo, muitas vezes, o lote real não condiz com o lote CP ou com o lote cartorial (lote descrito em matrícula/registro). Se é apresentado um projeto identificado como lote CP e existem divergências de área em relação a este, a PBH entende que estas divergências não seriam cartoriais e aprova o projeto seguindo o lote CP. A aprovação de edificação pode ser realizada com pequenas divergências ao lote oficial, como define o artigo 16 da Lei nº 9.725, de 2009, que trata do Código de Edificações.
Contudo, caso estas divergências sejam de parte de lote, as diferenças não tem como ser conhecidas pela PBH com a simples apresentação do CP, uma vez que matrícula/registro não fazem parte da avaliação da PBH. A consequência de uma aprovação em parte de lote é que o cartório pode negar a averbação do projeto aprovado até que o lote seja reaprovado dentro da parte cartorial indicada na matrícula. No entanto, a modificação de parcelamento para a aprovação de novo lote pode ser legalmente impossível.
A situação pode se agravar caso o terreno esteja comprometido com obra em construção e, pior ainda, se envolver consumidores dos produtos imobiliários. Repetimos: a regularização pode ser legalmente inviável.
Portanto, verifique a matrícula antes de apresentar projeto à PBH, procurando sanar inconsistências registrais antes da submissão de um pedido de aprovação de edificação. As consequências que nascem com um terreno divergente entre CP e registro podem ser tais como anulação do alvará, o embargo da obra e a inviabilidade da concessão de baixa de construção sem a possibilidade de reversão.
Com mais essa iniciativa, a SMPU reforça os seus canais de comunicação, mantendo o compromisso de assegurar o acesso à informação ao cidadão.
