A partir de 9 de maio de 2022, a planilha de cálculo de áreas de projetos arquitetônicos para licenciamento e regularização de edificações passará a contemplar a situação de remodelação de área de uso comum em área privativa de edificações existentes.
A planilha de cálculo de áreas é parte integrante do padrão de representação gráfica exigido para licenciamento e regularização de edificações, definido atualmente pela Portaria SMPU 006/2020, de 05/02/2020, e pode ser consultado diretamente neste link.
A remodelação ocorre para modificação de projeto quando uma área de uso comum, como estacionamento ou pilotis, que é passível de desconto na legislação anterior à Lei 11.181, de 2019, é convertida em área privativa, o que implica alteração no parâmetro Coeficiente de Aproveitamento (CA).
A remodelação surge quando um edifício existente, por interesse do requerente, precisa ser modernizado a novos usos ou a novas formas de apropriação. Apesar da remodelação não alterar o valor absoluto do coeficiente de aproveitamento no cálculo de áreas do projeto aprovado em legislação anterior em comparação com o cálculo de áreas do projeto a ser aprovado, esta metodologia possibilitará a identificação das áreas líquidas criadas pela conversão das áreas comuns em áreas privativas.
As alterações da planilha foram realizadas com o objetivo de auxiliar a análise das alterações de coeficiente de aproveitamento com o acréscimo de área líquida dentro da área bruta existente. A planilha passa a ter um campo para o requerente indicar a área de remodelação. A planilha permite atualizar o projeto para os critérios da legislação atual e assim, possibilitar o entendimento do coeficiente de aproveitamento que será criado a partir de “áreas não computáveis” e as implicações das alterações propostas. A remodelação é exatamente para reconhecermos facilmente o que era área não computável e passará a ser área líquida, avaliando-se de forma direta se há superação do coeficiente básico ou se pode haver acréscimo de área em eventuais processos que envolvem também modificação da edificação, por exemplo.
No caso de remodelação em que o cálculo de áreas do projeto a ser aprovado resultar em um coeficiente de aproveitamento recalculado superior ao coeficiente de aproveitamento básico, será necessário adotar algum instrumento urbanístico de superação de coeficiente de aproveitamento, seja gratuito ou oneroso. Para saber mais sobre os instrumentos urbanísticos do novo Plano Diretor, consulte o E-book Plano Diretor de Belo Horizonte nesta página.
A aquisição de instrumento urbanístico oneroso para ser usado em caso de remodelação, poderá ser feita mediante reserva no Sistema de Gestão dos Instrumentos de Política Urbana (SIPU), que funciona de forma integrada com o Portal de Edificações, sistema usado para cadastro de projeto para licenciamento e regularização de edificações junto à Prefeitura de Belo Horizonte.
Com a nova versão da planilha, cria-se um método mais simples para a apresentação de alterações a serem realizadas nos edifícios existentes, algo que ficou muito mais comum nos últimos tempos.
